Wieder einmal steht das zentrale Gesetz zur energetischen Regulierung von Gebäuden in Deutschland vor einer grundlegenden Reform. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz" – soll durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt werden. Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die ersten Eckpunkte vorgestellt. Bis Mitte 2026 soll das Gesetz in Kraft treten.
Für private Vermieter, Projektentwickler und institutionelle Investoren, die Mehrfamilienhäuser halten oder entwickeln, stellen sich jetzt konkrete Fragen: Was ändert sich operativ? Welche Pflichten fallen weg? Und was kommt neu dazu? Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
Was sich mit dem GModG konkret ändert
Die Kernbotschaft der Reform ist Technologieoffenheit. Während das GEG 2024 konkrete Vorgaben für Heizungssysteme und den Anteil erneuerbarer Energien gemacht hat, setzt das neue Gesetz auf den CO₂-Preis als zentralen Steuerungsmechanismus. Die Verbote werden durch Marktanreize ersetzt – zumindest im Prinzip.
Folgendes fällt weg: Die 65-%-EE-Regel, also die Pflicht bei neuen Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen, wird gestrichen. Der Einbau von Gas- und Ölheizungen ist wieder uneingeschränkt möglich. Ebenfalls gestrichen wird die Austauschpflicht für Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind. Und die bisherige Verknüpfung der Heizungspflichten mit der kommunalen Wärmeplanung entfällt.
Folgendes kommt neu hinzu: Ab 2029 tritt die sogenannte „Bio-Treppe" in Kraft. Wer dann eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bio-Heizöl oder synthetisches Gas nutzen. Die genauen Stufen werden erst im finalen Gesetzentwurf festgelegt. Außerdem sieht das GModG eine neue Kostenteilung beim Mieterschutz vor: Vermieter müssen sich ab 2028 hälftig an CO₂-Kosten, Netzentgelten und biogenen Anteilen beteiligen, wenn sie eine fossil betriebene Heizung neu einbauen.
Was bleibt: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 erhalten. Die Nachrüstpflichten für die Gebäudehülle, also Dämmung bei Sanierung, bestehen weiter, ebenso wie die Pflicht zur Heizungsoptimierung bei Bestandsanlagen und die EPBD-Vorgaben der EU.
Zeitplan: Wo stehen wir gerade?
Was bedeutet das konkret für Vermieter von Mehrfamilienhäusern?
Mehr Flexibilität beim Heizungstausch: Der Einbau einer Gasheizung ist wieder ohne 65-%-Nachweis möglich. Kurzfristig bedeutet das weniger Investitionsdruck für Eigentümer, deren Heizungsanlage ausgetauscht werden muss. Bestandsgebäude mit alten Gasheizungen sind nicht mehr zwingend auf Wärmepumpen oder Hybridanlagen angewiesen.
Neue Kostenteilung beim Mieterschutz ab 2028: Wer nach Inkrafttreten des GModG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sich ab 2028 hälftig an den CO₂-Kosten, Netzentgelten und biogenen Anteilen beteiligen. Das verändert die Betriebskostenstruktur im Vergleich zum bisherigen Recht erheblich – insbesondere bei der langfristigen Wahl der Heiztechnologie.
Bio-Treppe ab 2029 bringt laufende Mehrkosten: Biomethan-Tarife sind teurer als Standard-Erdgas. Die genauen Kostensteigerungen hängen von der Höhe der Beimischungspflicht ab, die erst im finalen Gesetzestext festgelegt wird.
Modernisierungsumlage bleibt ein Instrument: Vermieter können Kosten für den Heizungstausch weiterhin über die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) anteilig auf Mieter umlegen: maximal 8 % der Modernisierungskosten, gedeckelt auf 3 €/m² pro Jahr. Im Rahmen der geplanten Mietrechtsreform 2026 soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren von 10.000 auf 20.000 Euro steigen – noch nicht beschlossenes Recht.
CO₂-Preis steigt weiter – unabhängig vom GModG: Ab 2026 bildet sich der CO₂-Preis am Markt in einem Korridor von 55–65 €/Tonne. Das verteuert fossiles Heizen unabhängig von der GEG-Reform schrittweise weiter. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden damit für Mieter teurer – mit Auswirkungen auf Vermietbarkeit und Miethöhe.
EPBD-Pflichten kommen separat: Die EU-Gebäuderichtlinie ist unabhängig vom GModG in nationales Recht umzusetzen. Die Bundesregierung hat angekündigt, für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen auszulösen. Für Nichtwohngebäude könnten aber spezifische Pflichten kommen.
Unsere Einschätzung: Verlässlichkeit sieht anders aus
Wir begrüßen jede Vereinfachung, die echte Investitionen in den Gebäudebestand leichter macht. Trotzdem möchten wir offen benennen, was uns an der aktuellen Entwicklung besorgt – nicht als Kritik an einer Partei, sondern als Beobachtung einer strukturellen Schwäche der deutschen Gebäudeenergiepolitik.
Das Kernproblem: Die Branche denkt in Dekaden, die Politik in Legislaturperioden.
Energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern sind Investitionen mit Laufzeiten von 20 bis 40 Jahren. Eine Heizungsanlage, die heute eingebaut wird, läuft bis 2045 oder 2050. Ein Dämmprojekt amortisiert sich über 15 bis 25 Jahre. Förderprogramme, Steuervorteile, Umlageregelungen – all das fließt in Businesspläne ein, die auf langfristigen Annahmen basieren.
Was wir in den letzten Jahren erlebt haben, ist das Gegenteil davon: 2020 trat das GEG in Kraft. 2024 kam eine fundamentale Novelle mit der 65-%-Regel. 2025 folgte die nächste Bundestagswahl – und mit ihr der Beschluss, zentrale Teile eben dieser Novelle wieder zu kippen. Das GModG ist die dritte grundlegende Neuausrichtung in weniger als sechs Jahren.
Investoren – ob private Vermieter, Projektentwickler oder Institutionelle – können unter diesen Bedingungen keine stabilen Entscheidungen treffen. Jeder, der 2023 oder 2024 auf Basis der damals geltenden Gesetzeslage in eine Wärmepumpe investiert hat, steht heute vor einem völlig anderen regulatorischen Umfeld. Das ist kein Fehler des Investors – das ist ein Versagen der Rahmenbedingungen.
Die 65-%-Regel: Kein Entweder-oder
Das Kippen der 65-%-EE-Pflicht wird politisch als Entlastung für Vermieter verkauft. Das stimmt kurzfristig – der Einbau einer einfachen Gasheizung ist günstiger als eine Wärmepumpenanlage. Mittelfristig ist die Rechnung aber komplexer. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, bindet sich an steigende CO₂-Preise, an die Bio-Treppe ab 2029 und an eine Kostenteilung mit Mietern, die neue Konfliktpotenziale schafft. Die Betriebskosten fossiler Heizungen werden strukturell teurer – nicht billiger.
Für Mieter in schlecht gedämmten Gebäuden mit fossilen Heizungen bedeutet das konkret: höhere Nebenkosten, schlechtere Wohnqualität, geringere Attraktivität des Objekts. Der Mieterschutz im GModG ist der Versuch, einen Fehlanreiz zu korrigieren, der durch die Abschaffung der 65-%-Regel erst entsteht. Das ist regulatorische Reparaturarbeit, keine Vereinfachung.
Was Investoren tatsächlich brauchen
Planungssicherheit bedeutet nicht, dass sich Gesetze nie ändern dürfen. Sie bedeutet, dass Änderungen vorhersehbar, langfristig angekündigt und mit ausreichend langen Übergangsfristen versehen sind. Was die Branche von der Politik braucht, ist kein bestimmtes Gesetz – sondern ein verlässlicher Korridor für die nächsten 10 bis 15 Jahre. Die Bundesarchitektenkammer hat es in ihrer Stellungnahme zur GModG-Novelle klar formuliert: Die aktuell diskutierten Eckpunkte setzen zu stark auf kurzfristige politische Entlastungen und drohen die langfristige Verlässlichkeit der Gebäudeenergiepolitik zu untergraben. Wir teilen diese Einschätzung.
Was jetzt zu tun ist
Bis das GModG rechtskräftig ist, gilt das GEG 2024. Für Vermieter und Investoren bedeutet das: Wer einen Heizungstausch plant, sollte die endgültige Gesetzeslage abwarten – sofern es die Anlage noch zulässt. Bei dringend notwendigem Tausch sollte die Wahl der Heiztechnologie nicht nur nach kurzfristigen Installationskosten, sondern mit Blick auf Betriebskosten unter steigendem CO₂-Preis und die Bio-Treppe ab 2029 getroffen werden.
Wer energetische Sanierungen plant – Dämmung, Fenstererneuerung, Lüftungsanlagen – sollte diese unabhängig vom GModG vorantreiben. Die Anforderungen an die Gebäudehülle bleiben im Wesentlichen unverändert, und gut gedämmte Gebäude werden unabhängig von der Heiztechnologie attraktiver, vermietbarer und wertbeständiger.
Und: Die BEG-Förderung ist bis 2029 gesichert. Jetzt ist der Zeitpunkt, laufende oder geplante Sanierungsvorhaben in die Förderlogik einzubetten – bevor weitere politische Kurswechsel kommen.
